يُشكل شراء العقار غالباً أهم استثمار في حياة الشخص، وهو ما يجعل تأمين كل مرحلة من مراحل المعاملة أمراً أساسياً بشكل أكبر. بالمغرب، تسمح عدة تحققات واحتياطات بالتقليص بشكل كبير من مخاطر شراء قد يتبين لاحقاً أنه مصدر تعقيدات قانونية أو مالية.
قد يدفع الحماس الناتج عن الإعجاب الفوري بعقار معين المُقتنين إلى تسريع قرار يستحق، على العكس، وقتاً كافياً للتحقق: فالأيام أو الأسابيع القليلة المُخصصة لهذه التحققات تبقى قليلة الأهمية مقارنة بالتبعات المحتملة لشراء غير مؤمن بشكل جيد.
التحقق من الوضعية القانونية للعقار
قبل أي التزام، لا بد من التحقق من الوضعية القانونية الدقيقة للعقار المرغوب فيه: هل يتعلق الأمر بعقار محفظ، يتوفر على رسم عقاري واضح، أم بعقار غير محفظ يخضع نظامه القانوني لتعقيد أكبر ومخاطر محتملة أكبر؟ هذا التحقق المسبق، الذي يُهمل غالباً بدافع الاستعجال أو الحماس للعقار المستهدف، يُحدد مع ذلك أمان المعاملة بأكملها.
يُوفر العقار المُحفظ في الرسم العقاري أماناً قانونياً أعلى بكثير، لأن رسمه العقاري يُبين بشكل رسمي وحُجيّة تجاه الأغيار تاريخ الحقوق المرتبطة به، وكذا التحملات أو الرهون المحتملة التي تُثقله. بالنسبة للعقارات غير المحفظة، يعتمد التحقق بشكل أكبر على إعادة تركيب سلسلة الملكية المتعاقبة، وهو أمر أصعب غالباً إثباته بيقين ويستلزم يقظة أكبر قبل أي التزام.
التأكد من هوية وصلاحيات البائع
من الضروري أيضاً التحقق من أن الشخص الذي يُقدم نفسه كبائع يتوفر فعلياً على حق بيع العقار: مالك وحيد، شياع بين عدة ورثة، وكيل يتوفر على وكالة صحيحة. تفترض كل حالة من هذه الحالات شكليات خاصة، وقد يُشكك خطأ على هذا المستوى، في الحالات الأكثر خطورة، في صحة المعاملة ذاتها. في حالة الشياع بين الورثة، تُشترط عموماً موافقة جميع الشركاء في الشياع، وقد يكفي غياب موافقة واحدة فقط لزعزعة العملية بشكل دائم.
دور الوعد بالبيع
يُلزم الوعد بالبيع، المُوقَّع قبل العقد النهائي، الأطراف بالفعل على أسس دقيقة: الثمن، كيفيات الأداء، شروط فاسخة محتملة، أجل الإنجاز. تستحق هذه الوثيقة عناية خاصة، لأنها تُحدد إطار المعاملة وتنص عموماً على تبعات عدول أحد الطرفين، خاصة عبر أداء عربون أو تسبيق. والتمييز بين العربون والتسبيق ليس أمراً هيناً من الناحية القانونية، حيث يترتب عن كل منهما تبعات مختلفة في حال العدول، وهو ما يجب توضيحه بدقة قبل التوقيع.
الدور المحوري للموثق
يلعب الموثق دوراً حاسماً في تأمين المعاملة العقارية: فهو يتحقق من المطابقة القانونية للعملية، ويتأكد من غياب تحملات خفية، ويُصادق على عقد البيع النهائي، مانحاً إياه قوة ثبوتية خاصة. يُشكل اللجوء إلى موثق موثوق به، بالإضافة إلى محامٍ للجوانب النزاعية أو المعقدة، ضمانة إضافية للمُقتني.
التحقق من غياب التحملات والرهون
قد يكون العقار الذي يبدو خالياً من كل تحمل خاضعاً في الواقع لرهن، أو حجز، أو نزاع جارٍ لا يكون المُقتني على علم به دون تحقق معمق. يسمح هذا التحقق، المُنجز خاصة لدى المحافظة العقارية بالنسبة للعقارات المحفظة، بتفادي مفاجآت سيئة تُكتشف فقط بعد التوقيع النهائي.
كيفيات الأداء وتأمينها
يجب تأمين طريقة وجدولة الأداء بذاتها، بتفادي الأداءات النقدية غير المُوثقة وتفضيل تحويلات موثقة، مُقسطة حسب تقدم المعاملة بدل أدائها كاملة مقدماً. تحمي هذه الاحتياطة المُقتني والبائع على حد سواء، في حال نشوء نزاع لاحق حول المبالغ المُؤداة فعلياً. يُستحسن أن يُرفق كل أداء بوصل مُفصَّل، يُبين التاريخ والمبلغ والموضوع الدقيق للأداء.
استباق الجانب الضريبي للعملية
يُولّد الشراء العقاري التزامات ضريبية يجب استباقها منذ التفاوض على الثمن، تفادياً لأي مفاجأة مالية بمجرد إبرام المعاملة. هذه العناصر، التي يُستهان بها غالباً في المناقشات الأولى، تستحق التوضيح مع متخصص قبل توقيع الوعد بالبيع.
متى يجب استشارة محامٍ؟
بعيداً عن تدخل الموثق، يمكن للمحامي أن يُقدم نظرة تكميلية قيّمة، خاصة بالنسبة للوضعيات المعقدة — الشياع، العقارات غير المحفظة، تركيبات مالية خاصة — أو للدفاع عن مصالح المُقتني في حال تفاوض دقيق. يواكب مكتب الأستاذ نبيل كبوري، بالرباط، عملاءه في تأمين معاملاتهم العقارية، من التحقق المسبق إلى توقيع العقد النهائي.